Бизнес - план проекта
«Строительство и продажа жилого дома в Евпатории»
1. Идея проекта
Данное предложение базируется на возможности участия в совместном проекте по строительству жилого 4х подъездного девяти этажного + мансарда дома (первый этаж встроено пристроенный) в г. Евпатория в 8 микрорайоне по ул. Победы Л19-20.
В соответствии с Договором между УКСом евпаторийского горисполкома (Заказчик) и ООО «Л» (Дольщик), Заказчик принимает Дольщика в долевое участие в строительстве жилого дома (Объекта), при этом Дольщик финансирует строительство объекта и принимает в собственность 85% оконченного строительством Объекта. Заказчик отводит земельный участок под строительство, осуществляет технический надзор за строительством, содействует Дольщику при вводе Объекта в эксплуатацию.

Тех. показатели:
Девятиэтажный дом с мансардой; 1й этаж - офисные помещения 144 - квартиры, 4х=подъездный, Кровля - металлочерепица; Окна металлопластик, Под отделку

Показатели площади:
1й этаж один подъезд - 348,4 м2 Зх-комнатные - 69м2; 66,26м2 2х-комнатные - 54,31 м2 1х=комнатные - 37,58м2

В настоящее время у участников проекта УКСа евпаторийского горисполкома и ООО «Л» имеются:
- решение Горсовета г.Евпатория о передаче земли УКСу г.Евпатория;
- договор долевого участия УКС г. Евпатория - ООО «Л»,
- рабочий проект;
- положительное заключение Укринвестэкспертизы на строительство Объекта;
- договор аренды земли на УКС г. Евпатория под жилое и общественное строительство (до
августа 2007 г., продление по мере необходимости);
- разрешение на выполнение строительных работ;
- договора поставок на основные стройматериалы.

Здание расположено на земельном участке площадью 0,57 га, ежемесячная плата за землю составляет 1288 грн.
В настоящее время возведено ограждение строительной площадки и согласно проекта подготовлен котлован под монтаж фундамента.
Краткая характеристика месторасположения; проспект Победы - центральная улица города с достаточным количеством
общественного транспорта (трамваи, автобусы, маршрутные такси); все необходимые инфраструктурные объекты (товары и услуги) расположены в пределах
300м от возводимого Объекта, расстояние до городских пляжей 2,5-Зкм; расстояние до курортной зоны 1,5км; расстояние до озера «Майнаки» (лечебные грязи) 0,5км.
2, Анализ рынка недвижимости в г, Евпатории.
Как показывает информация, полученная от ООО «Л», прогнозируемая продажная стоимость жилья на 2007 г, составит; 1,2- комнатные - 850 у.е/м2 3-комнатные - 800-850 у.е./м2
Предлагаемая проектом цена реализации жилья - 850 долларов за 1 м.кв. является
конкурентоспособной.
Основными потенциальными клиентами на приобретение жилья являются жители города и граждане стран СНГ.
2,3, СВОТ анализ
Анализ преимуществ проекта, а также возможностей его развития представлены в таблице 2.
Таблица 2
Преимущества
Расположение Недалеко от центра, оживленная магистраль, наличие объектов социальной инфраструктуры на расстоянии около 300 метров
Земельный участок Объект находится на арендованном земельном участке площадью 3.5 га
Цены на недвижимость Средние цены на жилую недвижимость в городе выше планируемых по проекту
Строительная инфраструктура Наличие в городе производств строительных материалов (железобетон и т.п.), строительных организаций. Заключение контрактов с поставщиками строительных материалов.
Особенности проекта Участие в проекте УКСа горисполкома позволяет эффективно решать проблемы с местными властями. Проект начал осуществляться, подготовлен котлован для строительства.
3, Описание проекта
Для реализации проекта предполагается заключение договора о совместной деятельности с ООО «Л» на предмет совместной деятельности по организации


ФФС и кредитования для реализации недвижимости и финансирования дефицита денежных средств в сумме от 2,7 до 5 млн. грн. на условиях предоставления кредитных ресурсов под 22% годовых
Для осуществления проекта необходимо:
тАв Выполнить строительно-монтажные работы.
тАв Провести сдачу объекта в эксплуатацию и оформление документов в БТИ.
Планируемый срок строительстватАФ 14 месяцев, продажи заканчиваются через 3 месяца после окончания строительно-монтажных работ.
4. Затраты
Затраты строительства представлены в таблице 3.
Таблица 3
Наименование затрат Сумма, грн
Затраты на строительство: 18 370 526
в т.ч. затраты на строймонтаж, грн 16 200 526
наружные сети, развитие инфраструктуры 810 000
заработная плата с начислениями 420 000
содержание компании 350 000
содержание службы заказника 100 000
проектные работы 360 000
Реклама 100 000
прочие затраты на строительство 40 526
Затраты 109442
Страхование строймонтажных работ 183 811
Затраты по продаже недвижимого 716 248
2,5% от строймонтажа УКСу 425 263
Всего затрат 19621479
Дополнительными затратами являются затраты на выплату процентов по привлекаемому финансированию - порядка 351тыс. грн. При этом сумма выплачиваемых процентов рассчитывалась исходя из разницы между расходом денежных средств на строительно-монтажные работы и их притоком от продажи жилья в течение 2-го - 20-го месяцев проекта (при расчетах продаж применена динамика поступлений, характерная для продаж жилой недвижимости при условии достаточности рекламной кампании и мероприятий по стимулированию продаж).
5, Прогноз продаж
В основе прогноза продаж лежит предположение, что продажи будут осуществляться по представленному ниже графику, начиная с 4-го месяца проекта:
Таблица 4
Период 4-й кварт. 2006 1-й кварт.
2007 2-й
кварт.
2007 3-й
кварт.
2007 4-й кварт.
2007
Продажи в % 5,72% 16,03% 29,19% 25,58% 23,47%
Предполагается, что валовые доходы от продажи жилья составят 35,8 млн. грн. при средней цене продаж по 800 долларов за 1 м. кв. продаваемой жилой площади.
6. Эффективность проекта

В таблице 5 представлены показатели эффективности по двум вариантам, в которых различаются цены продажи жилья (от 800 до 850 долларов за 1м кв) и себестоимость строительно-монтажных работ на 1 м.кв. (от декларируемых 352 до 400 долларов за 1 м.кв. общей площади).

Расчет финансовых результатов по проекту, грн.

Параметры проекта Вариант 1 Вариант 2
Цена продажи 1 м.кв. квартир USD 800 850
Цена продажи 1 м.кв. торг. оф. помещений USD 1000 1200
Себестоимость 1 м.кв. общей площади 470 470|
Максимальная сумма кредита 2700000 2700000
Валовой доход по проекту 34845000 37956052
Затраты по проекту, в том числе:
строймонтаж. архитектура, проектирование, прочее 17 950 526 17 950 526
Страхование строительства 183705 183705
Затраты по продаже недвижимости 716248 751 347
Заработная плата 420 000 420000
проценты по кредиту 351000 351000
ВСЕГО затраты по проекту 19621479 19621479
Рентабельность проекта для Застройщика в % от всех затрат 77% 93%

Таблица 5

Выводы
1. Как показывают расчеты, проект является экономически эффективным, рентабельность инвестиций по проекту для Застройщика достигает 77 тАФ 93 процентов.